Evolución mercado inmobiliario

[pedromm]

yo pienso q lo unico q pasara esq dejaran de venderse como churros para seguir vendiendose a un ritmo mas moderado y a unos precios menos abusivos, vamos q las mini-empresas esas q salieron como churros estan abocadas a la desaparicion, pero no me digais q no conoceis a gente q de la noche al dia, se volvio constructor o monto una inmobiliaria y se ha forrado, jod** q cualquiera construia unos pisos y los vendia a precios de locura, pues bien, eso ahora se acabo, se seguiran vendiendo pero a precios mas reales, eso si, las grandes inmobiliarias seguiran igual, ya q muchas de ellas ya basan la mayoria de sus resultados en la venta de suelo, el alquiler del mismo y sobre todo de los alquileres de oficinas y edificios importantes, q hay es donde esta ahora su negocio

 

 

Totalmente de acuerdo, el precio de los pisos no bajara de manera brutal, subirá ligeramente, bajara ligeramente..., depende de la ciudad, zona,tamaño del piso, etc... en resumen se mantendra mas o menos constante a lo que hay ahora.

 

Hasta ahora comprar piso era una inversion y muy buena, de ahí que aparecieran de la nada tantas "empresas" por llamarlas de alguna manera. Apartir de ahora, comprar piso será una necesidad, el que lo necesite, claro. Por lo que se seguiran vendiendo a precio y ritmo mas moderado.

 

Cierto es que el sector esta en crisis, pero no tanto como los medios de comunicacion nos quieren hacer creer, que lo que hacen es acojonar a la gente y agravar el problema.

[Arois]

Espero que bajen y se le acabe el chollo a muchos, creo que el precio de la vivienda es algo tan inflado que algun dia tendria que explotar, ahora que no se quejen.

 

Es como si las aseguradoras se ponen de acuerdo y el seguro mas barato vale 20.000euros... ¿algo inalcanzable para el 90% de los bolsillos verdad? (de acuerdo, pues la vivienda tambien lo es) ,esto provocaria que al principio la gente entrara por el aro pero llegaria el dia en que se dijera basta y o bajas los precios o te caes con todo el equipo y ademas merecidamente por inflar unos precios que todos sabemos que no son ni de lejos los reales.

 

Ya lo dijo hace no mucho un constructor, si no recuerdo mal dijo que un piso medio de unos 80m vale ya con un 10% de ganancia para el constructor (que es una pasta) unos 100.000 euros o lo que es lo mismo, unos 16.700.000 pesetas, ¿entonces porque este tipo de piso en una ciudad como Madrid vale mas de 300.000euros o lo que es lo mismo, mas de 50.000.000 millones de pesetas?

 

Es que se estan riendo de nosotros, vamos!

[msevag]

Las constructoras, inmobiliarias etc hacen con nosotros lo que quieren, vamos a ver, existe la ley de la oferta y de la demanda, y cuando hay mas oferta que demanda por webos bajan los precios, porque c*** no lo hacen los precios de las casas?? es que el sector inmobiliario esta fuera del mercado o que? por poner un ejemplo, el año pasado segun datos del INE se necesitaban en españa 600000 casas nuevas y se construyeron 800000 :blink: , como c*** os comeis eso? no es que bajaran sino que siguieron subiendo a un ritmo desorbitado,yo creo que ahora va a haber unos 6-7 años que los precios van a tener que bajar o como minimo mantenerse y que el sector inmobiliario va a sufrir una grave crisis como ocurrio en los años 80, y despues volveran años de gran auge, (los tipicos rebotes economicos)ya veremos que pasa pero en mi opinion no creo que haya que preocuparse demasiado porque esto ya ha pasado mas de unavez y hemos seguido hacia adelante.

[julito80]

Ya no me acordaba de este hilo

 

Según he podido leer hace unos días, la crisis del sector tendrá su máximo esplendor en el 2009 y 2010.

A parte de ello, sólo es necesario la subida de 1/4 de punto de los tipos de interés por el BCE para que todo se vaya a la m****.

[manoTTas]

Yo solo espero que el señor euribor deje de crecer....

 

 

El euribor no está caro un 4.70% es un regalo, el problema que hemos llegado a la vivienda minima que podemos tener y el precio maximo que se puede pagar. Ya solo nos queda vivir 4 personas en 36 m2 porque la gente no puede comprar casas de 3 dormitorios a 300.000 euros

[julito80]

Yo solo espero que el señor euribor deje de crecer....

 

 

El euribor no está caro un 4.70% es un regalo, el problema que hemos llegado a la vivienda minima que podemos tener y el precio maximo que se puede pagar. Ya solo nos queda vivir 4 personas en 36 m2 porque la gente no puede comprar casas de 3 dormitorios a 300.000 euros

 

El euribor estaba bajo mínimos, por lo que aumento de forma espectacular la compra de casas.

Algunos fueron muy inteligentes y vieron un negocio en ello. De todas maneras, la vivienda al ser un bien de primera necesidad, no puede permanecer mucho tiempo así. Ahora sólo es cuestión de tiempo.

 

Y sino, miraros el boom inmobiliario japonés.

[LordGreat]

Me gustaría dar una opinión que creo a muchos les va a sonar un poco extraña, pero es para que veais el otro lado de la moneda.

 

Una de mis empresas es una inmobiliaria, y lógicamente yo tengo formación en ese aspecto, para poder enseñar a mis comerciales y que así funcionen.

 

En contra de lo que pensais todos por aquí, el mercado no lo hace ni la constructora, ni la inmobiliaria (esas sabandijas que no hacen más que encarecer los precios) el mercado lo hacen los vendedores y compradores, la constructora pone un precio rentable, si el mercado está al alza, pues gana más, pero si está a la baja, pues gana menos... pero el mercado no lo hace la empresa, sino que es al revés.

 

Por otro lado, las inmobiliarias, pues si es verdad que había mucho pirata suelto que ahora está desapareciendo, pero para que os hagais una idea, yo he tenido que valorar infinidad de pisos, logicamente mis comerciales también, y las valoraciones que nosotros hacemos son muy sencillas, vamos, una fórmula matemática, os lo explico a continuación: todos sabeis lo que es una tasación, pues existen 3 valores de tasación, máximo, medio y mínimo, como nosotros disponemos de financiera también, podemos "forzar" la tasación hasta la máxima, es decir, el valor máximo que esa vivienda pudiera tener en el mercado, como la sociedad española actualmente no dispone de efectivo y en un 90% de los casos las personas compran sin ningún tipo de aportación económica (me refiero a cuantías elevadas) pues la valoración es muy sencilla: precio de vivienda + gastos = entre el 80% y el 95% de la tasación máxima (que son los ratios sin aval y con aval, a los que los bancos conceden sus préstamos hipotecarios, por normal general).

 

Todo muy lógico, verdad?, y de hecho podreis pensar "jod**, que cab***es, fuerzan la tasación para que la vivienda se venda por un precio mayor"... por desgracia esta profesión es muy desagradecida, sobretodo por los piratas que han estado en el mercado hasta hace poco... ahora viene la sorpresa: por cada propietario que considera lógico y normal el precio, 30 o 40 quieren más, en algunos casos 5, en otros casos 10, y en otros casos 25 millones más del valor que se le ha dado. Verídico. Lo pongo por escrito y lo firmo con sangre si hace falta.

 

Así que, os pido por favor que dejeis de echar m**** por la boca en contra de gente como yo, que nos ganamos la vida dando unos servicios, porque si la vivienda está muy cara en este pais, la culpa la tenemos todos, y si os digo la verdad, gente como yo, la que menos, ya que como ya os he comentado en un porcentaje cercano al 100% de las viviendas que valoramos, tendemos a moderar el precio y no a dispararlo... por lo menos en mi empresa, que también existen muchas inmobiliarias donde lo hacen todo a la brava y si el cliente quiere 60, lo ponen a 65 a la venta y ya está, no se molestan en más... pero bueno, esas están desapareciendo.

 

Por otro lado, hablemos ligeramente de la crisis... si, es cierto, hay crisis, pero no tanta como nos quieren hacer ver los medios de comunicación, que realmente no hacen más que jod** la marrana metiendo miedo a la gente, agravando así la situación. La realidad es que el precio de la vivienda sube y baja según la economía, si el sueldo medio sube un 10% pues la vivienda tiene ese margen para subir, si los intereses suben un 25%, pues la vivienda baja en esa proporción si el precio era ajustado, si se está pidiendo 10 millones menos de lo que vale realmente, se vende rápidamente y si se piden 10 millones más, pues ya puedes esperar a que el mercado la reabsorva, porque sino no la venderás en la vida (cosa que actualmente con la tendencia bajista del mercado, es totalmente desaconsejable). Como el nivel de vida (es decir la economía en general) tiende a crecer, pues la vivienda a largo plazo siempre tiende a crecer (todavía me acuerdo cuando mi abuelo decía que mi padre tenía un sueldazo porque ganaba más que él, y ganaba 8.000 ptas. al mes).

 

Todos los que estamos aquí, veremos como las viviendas que hoy valen 40 duplican incluso triplican sus precios, porque el ladrillo siempre ha sido una inversión segura a largo plazo, recuerdo como uno de mis mentores me comentó que a él le dijo su mentor como las viviendas que estaban vendiendo por 25.000$ las vería duplicadas en el precio... y son viviendas que actualmente superan el millón de dolares de valor (era de USA, lógicamente).

 

Lo que más está agravando la crisis es la rumorología, nada más, la gente escucha campanas y no saben ni donde suenan, y ahora escuchan "la vivienda va a bajar" y por eso retrasan la compra de su vivienda, lo que está causando una congelación del sector, porque lo que muchos compradores no entienden es que la vivienda puede bajar hasta un cierto límite únicamente, es decir, hasta el límite de saldar la deuda con el banco (las viviendas se transmiten libres de cargas) de ahí para abajo, no puede bajar y la persona que no tiene el agua al cuello, es decir, que su deuda es muchísimo menor que el valor de su vivienda, no va a "regalar" su piso, es decir, que si tiene prisa en vender bajará el precio algo, pero nunca hasta el límite de vender muchísimo más barato de lo que vende una persona del caso anteriormente mencionado.

 

Esta es la única razón de que ahora no se cierren tratos, los compradores son vampiros, que van a chuparle la sangre a los vendedores, y en la inmensa mayoría de las ocasiones, los vendedores o no pueden bajar el precio, o directamente les mandan a freir espárragos, porque la oferta es irrisoria.

 

No soy un medium ni nada por el estilo para poder leer el futuro, pero la economía de un pais no se puede parar por completo, de ahí que el estado este empezando a tomar cartas en el asunto, cambiando legislaciones a primeros de año, para abrir las puertas de los bancos que están atrincherados ahora mismo, por otro lado, aunque los departamentos de riesgos y los ejecutivos de los bancos estén cerrados, las oficinas acaban de estrenar el año y tienen que cumplir objetivos, con lo cual se empezarán a abrir más. El Euribor ya ha tenido sintomas de fatiga en los últimos tres meses y está desaceleración (casi congelación) del sector hace que pronto empiece a caer, de hecho se preveía que finalizara el año al 5% y las economías no lo han aguantado, ahora se prevee que acabe el año rondando el 4%, ya veremos que pasa, lo que está bien claro es que en torno al 5% la economía española no lo aguanta, ya no digamos economías de paises recien ingresados a la UE como Rumania donde el sueldo medio es de 150 euros mensuales. En cuanto el euribor empiece a bajar y la prensa deje de dar por culo en el sector, todo se normalizará, es más, como le den un poco de bombo, causarán otro gran boom en el sector, porque la apocalíptica crisis que hemos vivido, no ha sido tal, sido que no ha sido más que un pequeño bache en el camino y todos los compradores que han retrasado su compra porque ahora les cuesta 50€ más al mes comprar su piso que hace 5 meses verán como la avaricia rompe el saco y se abalanzarán sobre los pisos por miedo a que empiecen a subir otra vez... lo que curiosamente causará la siguiente crisis del sector, pero eso será dentro de 12 años, como siempre ha sido y siempre será.

 

Yo vuelvo a repetir el consejo que dí en un post de hace tiempo, el que quiera comprar piso, que lo haga, pero que lo haga en el 2008 que es mientras estará revuelto el sector y los intereses estarán en los más alto, así se meterá hasta el cuello y luego el agua bajará, con lo cual su nivel de vida mejorará (recordad que el ratio de endeudamiento máximo que nos permite un banco es el 40%, superable en algunos casos, siendo como máximo el 50%) el que espere hasta el 2009 puede que se arrepienta, el que espere hasta el 2010, estoy casi seguro al 100% de que se arrepentirá, porque comprará más caro que este año.

[Harahel]

Estoy totalmente de acuerdo con LordGreat.

 

La gente, por lo general, está muy mal informada y los que nos dedicamos a esto estamos un poco hartos de escuchar siempre lo mismo. Los promotores no son los causantes de la subida de los pisos, como tampoco lo son las inmobiliarias aunque y como en todos los sectores siempre hay excepciones.

 

Cuando se decide emprender una promoción de viviendas el primer beneficiario de todos y el causante del alto precio de la vivienda es el PROPIETARIO DEL SUELO. Estoy harto de ver como el bisabuelo compró un huerto a las afueras por 2.000 pts y cómo sus nietos se lo llevan puesto con unas plusvalías impresionantes. Antes, en ciudades no muy grandes, cuando se compraba suelo, el vendedor lo vendía por ha (hectáreas) o m2, ahora y en los últimos años te lo vendían por número de unifamiliares que podías construir. Es decir, el propietario del suelo está totalmente informado del precio de venta, de lo que cuesta construir y en definitiva adapta el precio del suelo a eso. Eso trae como resultado, valores de suelo del 50 % y más del total del precio de la vivienda.

 

El precio de construcción, es decir, el poner ladrillos, es siempre y salvo una edificación especial, el mismo con las variaciones típicas dependiendo de la ciudad en la que estés. Por tanto, que la vivienda lleve Porcelanosa NO es el motivo del precio alto.

 

En tercer lugar, tras pagar todos los gastos (notarías, registros, intereses, licencias, proyectos, seguros, etc...) queda el margen de beneficio. A alguien le parecerá un escándalo el ganar de 2 a 5 millones por unifamiliar. Yo siempre digo lo mismo, el beneficio siempre ha de estar en función del riesgo que se asuma. Es decir, no es lo mismo invertir 15.000 euros en abrir una panadería que jugarse 60.000.000 de euros en una promoción. Por tanto, el beneficio, y creo que es lógico, debe ir acorde al riesgo.

 

Que ha ocurrido entonces, pues que muchos promotores se han hecho ricos, claro, en su panadería, en lugar de entrar 20 personas a comprar pan, han entrado 600 y aunque le han subido la materia prima, el margen de 600 no es el de 20. Que va a ocurrir ahora, pues que en la panadería volverán a entrar los 20 y sólo los que son buenos panaderos venderán pan.

 

Y los propietarios? Yo he visto como muchos propietarios han hecho negocio con la especulación. Han comprado sobre plano, y vendido antes de escriturar y durante el periodo de tiempo de la obra, han sacado incluso 8 millones de ptas. Eso, SÍ es especular. Por qué el promotor no hace eso? Pues porque se está jugando 60.000.000 de euros y lo que quiere es vender y aunque sabe que si vendiera cuando la obra estuviera acabada ganaría más, prefiere vender antes a costa de ganar menos pero por lo menos tener la inversión en cierta medida asegurada.

 

Por último, qué pasa cuando el cliente quiere un unifamiliar y necesita el 100 % del préstamo. Pues que cuando el banco no se lo da, lo que se ha hecho es aumentar el valor de tasación del inmueble para que le de el 100 %. Esto que supone, pues que hay muchísimas viviendas valoradas e hipotecadas por un valor que no es real. Primer problema, si el propietario quiere venderla, pues ahora no vale lo que costó y segundo problema, si no paga la hipoteca, el banco se queda con una vivienda que no va a podervender puesto que está sobrevalorada. Este es el MIEDO que tienen los bancos.

 

Y ahora, como dice LordGreat, que levante la mano el que quiera vender su piso por menos de lo que lo compró? Lo dejo en el aire.